עם כניסתה של שנת 2025, נכנסים לתוקף שינויים משמעותיים בחקיקת מיסוי המקרקעין בישראל, שעשויים להשפיע על רוכשי דירות, משקיעים, ובעלי נכסים. כמו כן, שינויים במע"מ מעמידים בפני השוק אתגרים חדשים והזדמנויות פוטנציאליות. במאמר זה, משרד עורכי דין אורי שבתאי, המתמחה בדיני מקרקעין ומיסוי נדל"ן, יסקור את עיקרי השינויים והשפעותיהם.
הקפאת מדרגות מס רכישה: צפויה התייקרות לרוכשי דירות חדשות
הקפאת מדרגות מס הרכישה היא צעד משמעותי שמשפיע על כל גורמי שוק הנדל"ן, ובמיוחד על רוכשי דירות חדשות. משמעות ההחלטה היא שמדרגות מס הרכישה, אשר היו צמודות למדד המחירים לצרכן, יישארו קפואות ולא יעודכנו בהתאם לעליית המחירים הצפויה. כידוע, גובה הפטור ממס רכישה ברכישת דירה יחידה עומד על סך של 1,978,745 ₪ (להלן: "גובה הפטור ו/או מדרגה ראשונה"). מעל לתקרת הפטור, קיימות מדרגות מס נוספות כפי שיפורט להלן. כתוצאה מהקפאת המדרגות, גם אם ערך הדירה הריאלי לא ישתנה, עליית מחירים הקשורה למדד ו/או לכל גורם אחר, עשויה להוביל לכך שרוכשים רבים ישלמו מס גבוה יותר, כיוון שיעברו למדרגת מס גבוהה יותר. הקפאת המדרגות עלולה, אם כן, להגדיל את נטל המס על רוכשי דירות. מדרגות המס הנוספות הנן כדלקמן:
מדרגה שנייה
- על חלק השווי שמעל 1,978,745 ₪ ועד 2,347,040 ₪ ישולם מס בשיעור 3.5%.
מדרגה שלישית
- על חלק השווי שמעל 2,347,040 ₪ ועד 6,055,070 ₪ ישולם מס בשיעור 5%.
מדרגה רביעית
- על חלק השווי שמעל 6,055,070 ₪ ועד 20,183,565 ₪ ישולם מס בשיעור 8%.
מדרגה חמישית
- על חלק השווי שמעל 20,183,565 ₪ ישולם מס בשיעור 10%.
בפועל ככל ומחירי הדירות יעלו אזי תקרת הפטור תישאר כפי שהיא (מדרגה ראשונה), ורוכשי הדירות ישלמו מיסים גבוהים יותר בהתאם למדרגות המס ומחיר הדירה הנרכשת בפועל.
הגדלת מס יסף: השלכות משמעותיות על בעלי הכנסות גבוהות ומשקיעי נדל"ן
הממשלה מתכוונת להעביר תיקון לחוק, שיגדיל את שיעורי מס יסף (להלן: "המס"), החל על הכנסות גבוהות, כולל רווחי הון ממכירת נכסים. מס יסף מוטל כיום בשיעור של 3% על כל שקל מעל הכנסה שנתית של כ-721 אלף ש"ח בשנה (נכון ל-2024), ללא קשר למקור ההכנסה והממשלה מעוניינת לבצע שינוי בגובה מס יסף מ- 3% ל-5%. מהלך זה נועד להגדיל את הכנסות המדינה, אך יש לו השפעות משמעותיות על משקיעים בשוק הנדל"ן. העלאת שיעורי מס יסף תגרום לכך שבעלי הכנסות גבוהות, ובכללם משקיעי נדל"ן, ישלמו יותר מס על רווחים מהשקעות. לדוגמה, אם משקיע מוכר נכס ברווח הוני של 1,000,000 ₪, והכנסתו הכוללת עולה על תקרת מס יסף, הוא יידרש לשלם מס יסף בנוסף למס רווחי הון. הדבר עשוי להפחית את התשואה הכוללת מההשקעה ולשנות את אסטרטגיות ההשקעה. משקיעים עשויים לחפש נכסים עם פוטנציאל רווח גבוה יותר, לשקול מכירת נכסים ברווח נמוך יותר, או אף להעדיף השקעה בשווקים אחרים עם מיסוי נמוך יותר. הגידול במס יסף מחייב בחינה מדוקדקת של השלכות המס על כל עסקה.
שינוי נוסף הנו שינו מועד תשלום המס, במקום תשלום המס במסגרת הדוח השנתי ישולם המס במסגרת תשלום היטל מס השבח, מה שלא יאפשר דחיית תשלום המס (במסגרת דחיית הדוח למס הכנסה) ויביא להכבדה כלכלית על משקיעי הנדל"ן.
עוד שינוי הנו החלת המס על רווחים מדירה נוספת. השינוי מציע חיוב מס על דירה נוספת ומכירתה של הדירה הנוספת יחשב כחלק מהכנסה השנתית. נכון להיום דירה נוספת הנמכרת עד לסכום של 5,382,000 ₪, אינה נכללת בחישוב השנתי ואינה חייבת במס.
מומלץ להתייעץ עם עורך דין מומחה למיסוי מקרקעין, על מנת לתכנן את ההשקעות בצורה המיטבית.
הקפאת תקרת הפטור על הכנסות משכירות: בעלי נכסים עשויים להעלות את שכר הדירה
בניגוד למה שניתן היה להבין מהכותרת המקורית, הממשלה לא מתכוונת להרחיב את הפטור על הכנסות משכירות, אלא להקפיא את תקרת הפטור. כיום, הכנסות משכירות למגורים עד תקרה של 5,654 ש"ח לחודש (נכון ל-2024) פטורות ממס. הקפאת התקרה, משמעה שסכום הפטור לא יתעדכן בהתאם לעליית המדד. כתוצאה מכך, בעלי נכסים עשויים למצוא עצמם משלמים יותר מס על הכנסות משכירות, שכן ערך הפטור יישחק ריאלית. לדוגמה, אם שכר הדירה יעלה בהתאם לאינפלציה, אך תקרת הפטור תישאר קבועה, חלק גדול יותר מההכנסה יהפוך לחייב במס. השינוי עלול להוביל לעלייה בשכר הדירה, שכן בעלי נכסים ינסו לגלגל את תוספת המס על השוכרים. ייתכן גם שחלק מבעלי הנכסים יעדיפו למכור את הנכסים במקום להשכירם, מה שיכול להשפיע על היצע הדירות להשכרה. בעלי נכסים צריכים לבחון את השפעת השינוי על תזרים ההכנסות שלהם ולתכנן את צעדיהם בהתאם.
מומלץ להתייעץ עם עורך דין המתמחה במיסוי מקרקעין, על מנת לבחון את האפשרויות העומדות בפניהם.
העלאת המע"מ: התייקרות צפויה במחירי דירות חדשות
העלאת שיעורי המע"מ הצפויה, מ-17% ל-18%, עשויה להשפיע על שוק הנדל"ן, אם כי באופן עקיף. אמנם קבלנים יכולים להזדכות על מע"מ התשומות ששילמו בגין רכישת חומרי בניין ושירותי קבלנות, אך עדיין קיימות השפעות עקיפות שיש להביא בחשבון. עליית המע"מ מייקרת את מחיר הדירה הסופי עבור הרוכש, שאינו יכול להזדכות על המע"מ, מה שעלול להוביל לירידה מסוימת בביקוש לדירות חדשות. כמו כן, ייתכנו רכיבים מסוימים בעלויות הבנייה שהקבלנים לא יוכלו לקזז את המע"מ בגינם. בנוסף, העלאת המע"מ עשויה לתרום ללחצים אינפלציוניים כלליים במשק. כל אלו עשויים להשפיע בעקיפין על מחירי הדירות החדשות. חשוב לציין, שעליית המע"מ לא תחול ישירות על רכישת דירות יד שנייה, אך ירידה בביקוש לדירות חדשות עשויה להוביל לעלייה בביקוש לדירות יד שנייה, ואף להשפיע על מחירן בטווח הארוך. מומלץ לרוכשי דירות, הן חדשות והן יד שנייה, לקחת בחשבון את ההשפעות האפשריות של עליית המע"מ בתכנון הפיננסי שלהם.
בכל שאלה בנוגע להשפעת המע"מ על עסקאות נדל"ן, מומלץ להתייעץ עם עורך דין המתמחה בתחום.
סיכום: מתכננים עסקת נדל"ן? היוועצו עם מומחים!
שנת 2025 מביאה איתה שינויים משמעותיים במיסוי מקרקעין. מתכננים עסקת נדל"ן? רוצים להבין כיצד השינויים ישפיעו עליכם? אל תישארו עם שאלות! צוות המשרד במשרד עורכי דין אורי שבתאי, המתמחה בדיני מקרקעין ובמיסוי נדל"ן, ישמח לעמוד לרשותכם. אנו נספק לכם ייעוץ משפטי מקיף, נבחן את ההשלכות הספציפיות עבורכם ונעזור לכם לקבל את ההחלטות הנכונות ביותר.
לתיאום פגישת ייעוץ, התקשרו 03-3301630 או מלאו את פרטיכם בטופס יצירת קשר באתר.
חושבים להשקיע בנדל"ן? אל תעשו את הצעד הבא לפני שתקראו את יתר המאמרים הנמצאים באתר בנושא נדל"ן.
