מהפכה בירוקרטית: תקנות חדשות לשינוי שימוש במקרקעין לעסקים

לאחר שמונה שנות עיכוב, בזכות בג"ץ שהוגש על ידי עו"ד נועה טלבי בשם להב, נכנסו לתוקף תקנות חדשות לשינוי שימוש במקרקעין לעסקים, אשר צפויות לחסוך מיליוני שקלים לעסקים בישראל.

ביום 25 בפברואר 2025, נכנסו לתוקף תקנות התכנון והבנייה (שינוי שימוש למטרת עסק), התשפ"ה-2025, אשר צפויות לחולל מהפכה בירוקרטית באופן ניהול עסקים בישראל. התקנות החדשות, שתוקנו בעקבות בג"ץ שהוגש על ידי עו"ד נועה טלבי בשם להב, צפויות להקל משמעותית על עסקים רבים בישראל ולחסוך להם כסף רב.  

רקע

בשנת 2017, תיקון 110 לחוק התכנון והבנייה ביטל את הצורך בהיתר לשימוש חורג עבור עסקים תואמי תב"ע. עם זאת, רשויות מקומיות רבות סירבו ליישם את התיקון בטענה שאין תקנות לביצוע. להב, יחד עם עו"ד נועה טלבי, עתרו לבג"ץ בדרישה משר הפנים לחוקק את התקנות, וביום 25.2.2025, לאחר הליך משפטי של למעלה משנתיים, פורסמו התקנות ברשומות.  

הקלה משמעותית לעסקים

התקנות החדשות קובעות הליך מקוצר לשינוי שימוש במקרקעין לעסקים, הכולל הגשת בקשה מקוונת לרשות הרישוי. ההליך החדש צפוי לחסוך לעסקים זמן וכסף רב, שכן הוא מייתר את הצורך בהגשת בקשה להיתר לשימוש חורג. בנוסף, החוק קובע כי הליך זה לא יחייב תשלום היטל השבחה, מה שיביא לחיסכון כספי נוסף לעסקים.  

הליך שינוי שימוש במקרקעין לעסק

על פי התקנות החדשות, בקשה לשינוי שימוש תוגש באופן מקוון לרשות הרישוי ותכלול פרטים כמו פרטי המבקש, פרטי המקרקעין, השימוש המבוקש ועוד. רשות הרישוי תבדוק את הבקשה ותחליט אם לאשרה או לדחותה בתוך 30 ימים.  

חיסכון של מיליוני שקלים

התקנות החדשות צפויות לחסוך למשק הישראלי מיליוני שקלים בשנה. עלויות הוצאת היתר לשימוש חורג לעסקים הן גבוהות, והתקנות החדשות יבטלו את הצורך בהוצאה זו עבור עסקים רבים.  

שינוי שימוש בהיתר לשימוש תואם תב"ע

חשוב להדגיש כי התקנות החדשות מתייחסות לשינוי שימוש במקרקעין בהיתר, כאשר השימוש המבוקש הינו שימוש תואם תכנית בניין עיר (תב"ע). כלומר, השינוי המבוקש תואם את ייעוד הקרקע שנקבע בתב"ע, אך שונה מהשימוש שהותר בהיתר הבנייה הקיים.  

הרחבה על הליך שינוי השימוש

התקנות החדשות מפרטות את המסמכים הנדרשים להגשת בקשה לשינוי שימוש, הכוללים בין היתר: הצהרה על הסכמת כל בעלי הזכויות במקרקעין, פרטי המקרקעין, תיאור השימוש המבוקש, תכנית אדריכלית, נסח רישום מקרקעין, היתר בנייה קיים ועוד.  

בנוסף, התקנות קובעות לוחות זמנים מחייבים לרשות הרישוי לבדיקת הבקשות ומתן החלטה, וכן מפרטות את התנאים בהם רשאית רשות הרישוי לדחות בקשה לשינוי שימוש.  

השפעת התקנות על עסקים קיימים

התקנות החדשות צפויות להקל משמעותית על עסקים קיימים המעוניינים לשנות את שימוש המקרקעין שלהם. ההליך המקוצר יאפשר לעסקים אלו לבצע את השינוי הנדרש במהירות וביעילות, ולחסוך בעלויות. לדוגמה, מסעדה המעוניינת להרחיב את פעילותה ולהוסיף אזור משלוחים, תוכל לעשות זאת בקלות רבה יותר הודות להליך המקוצר. עסקים בתחום המסחר, התעשייה והשירותים יוכלו כעת להתאים את
המקרקעין שלהם לצרכים העסקיים המשתנים בקלות וביעילות.  

השפעת התקנות על עסקים חדשים

התקנות החדשות צפויות להקל על הקמת עסקים חדשים, שכן הן מפשטות את הליך הרישוי ומקצרות את הזמן הנדרש לפתיחת עסק. יזמים המעוניינים לפתוח עסק חדש, יוכלו כעת לקבל אישור לשינוי שימוש במהירות וביעילות, ולהתחיל לפעול מוקדם יותר.  

השוואה להליך הקודם

בעבר, הליך שינוי שימוש במקרקעין לעסקים היה ארוך ומורכב, ודרש הגשת בקשות ומסמכים רבים לרשויות שונות. התקנות החדשות מפשטות את ההליך באופן משמעותי, ומאפשרות לעסקים לבצע את השינוי הנדרש במהירות וביעילות.  

היבטים משפטיים

התקנות החדשות כוללות הגדרות משפטיות רלוונטיות, כמו "עסק", "שימוש חורג", "תב"ע" ועוד. חשוב לעסקים להכיר את ההגדרות הללו, על מנת לוודא שהם עומדים בתנאי התקנות.  

המלצות לעסקים

• בדקו את תאימות העסק לתב"ע: לפני הגשת בקשה לשינוי שימוש, חשוב לוודא שהעסק תואם את תכנית בניין עיר (תב"ע) החלה על המקרקעין.
• אספו את כל המסמכים הנדרשים: התקנות החדשות מפרטות את רשימת המסמכים הנדרשים להגשת בקשה לשינוי שימוש. חשוב לאסוף את כל המסמכים מראש, על מנת להימנע מעיכובים בהליך.  
• פנו לייעוץ משפטי: במידה ויש לכם שאלות או קשיים בהבנת התקנות החדשות, מומלץ לפנות לייעוץ משפטי.

סיכום

התקנות החדשות לשינוי שימוש במקרקעין לעסקים הן צעד משמעותי לקידום הקלה בירוקרטית עבור עסקים בישראל. התקנות צפויות לחסוך זמן וכסף רב לעסקים רבים, ולקדם צמיחה כלכלית במשק הישראלי.  

חשוב לציין: התקנות החדשות חלות רק על עסקים תואמי תב"ע. עסקים שאינם תואמי תב"ע עדיין יידרשו להוציא היתר לשימוש חורג.  

זקוקים לסיוע ברישוי עסקים?

משרד עורכי הדין אורי שבתאי מתמחה בתחום רישוי עסקים ומספק ייעוץ וליווי משפטי לעסקים בכל שלבי הליך הרישוי.

עו"ד אורי שבתאי, מ"מ יו"ר ועדת רישוי עסקים בלשכת עורכי הדין, ישמח לעמוד לרשותכם ולסייע לכם בכל שאלה או בעיה בתחום.

פנו אלינו עוד היום לתיאום פגישת ייעוץ.