רכישת דירה היא אחת העסקאות המשמעותיות ביותר שאדם עושה בחייו. בין אם מדובר בדירה חדשה מקבלן או בדירה יד שנייה, חשוב לוודא שהנכס הנרכש תואם את המצג שהוצג לכם בחוזה, בתוכניות המכר ובמפרט הטכני.
למרבה הצער, לא פעם מגלים רוכשים, לאחר קבלת החזקה בדירה, כי קיימות אי התאמות בין הנכס שהובטח להם לבין הנכס שקיבלו בפועל.
במקרים כאלה, חשוב להכיר את הזכויות שלכם על פי חוק המכר (דירות), ולפעול בצורה נכונה כדי להבטיח שתקבלו את הדירה שהובטחה לכם, או פיצוי הולם בגין אי ההתאמה.
במאמר זה, נסקור את סוגי אי ההתאמות הנפוצות, נפרט את זכויותיכם כרוכשים, ונסביר מהן דרכי הפעולה העומדות בפניכם.
- סוגי אי התאמות נפוצות:
אחת התלונות הנפוצות ביותר של רוכשי דירות נוגעת לאי התאמות בין הדירה שהובטחה להם לבין הדירה שקיבלו בפועל.
אי התאמות אלו יכולות להתבטא במגוון דרכים, כאשר הנפוצות שבהן הנם כדלקמן:
- אי התאמה בשטח הדירה: הדירה שהתקבלה קטנה יותר מהשטח הנקוב בחוזה או בתוכניות המכר.
- אי התאמות במפרט הטכני: חומרי הגמר, האביזרים, או הפריטים הכלולים בדירה שונים מאלו שהובטחו במפרט הטכני שצורף לחוזה (לדוגמה: סוג ריצוף, כלים סניטריים, אביזרי חשמל).
- ליקויי בנייה: פגמים בבנייה עצמה, כגון רטיבות, סדקים, שקיעות, בעיות באינסטלציה או בחשמל.
- אי התאמה במיקום או בכיוון הדירה: הדירה ממוקמת בכיוון שונה ממה שהובטח, או שקיימת סטייה במיקום החדרים ביחס לתוכניות.
- אי התאמה בשטחים המוצמדים: חניה, מחסן או גינה קטנים מהמוסכם, או שאינם קיימים כלל.
- זכויות הרוכשים על פי חוק המכר (דירות):
חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973, נועד להגן על רוכשי דירות ולהבטיח כי יקבלו את התמורה המלאה עבור כספם.
החוק קובע, בין היתר, כי המוכר אחראי לכל אי התאמה בין הדירה לבין המוסכם בחוזה, בתוכניות המכר ובמפרט הטכני.
"סעיף 4 לחוק המכר (דירות) קובע כי המוכר לא קיים את חיוביו כלפי הקונה אם התקיים אחד מאלה:
- (1) הדירה או כל דבר שבה (להלן – הממכר) שונים מן האמור במפרט, בתקן רשמי או בתקנות הבניה;
- (2) תוך תקופת הבדק התגלתה אי-התאמה בממכר, זולת אם הוכיח המוכר שאי-ההתאמה נגרמה בשל מעשה או מחדל של הקונה או קונה המשנה;
- (3) תוך תקופת האחריות התגלתה בממכר אי-התאמה והקונה או קונה המשנה הוכיח שמקורה בתכנון, בעבודה או בחומרים;
- (4) בתוך תקופה של 20 שנים שתחילתה בעת העמדת הדירה לרשות הקונה בידי המוכר (להלן – תקופת הבדק לאי-התאמה יסודית), התגלתה אי-התאמה יסודית, זולת אם הוכיח המוכר שאי-ההתאמה היסודית נגרמה בשל מעשה או מחדל של הקונה או קונה המשנה;
- (5) התגלתה אי-התאמה יסודית, אף לאחר תקופת הבדק לאי-התאמה יסודית, והקונה הוכיח שמקורה בתכנון, בעבודה או בחומרים;
- (6) המוכר לא מסר לקונה הוראות תחזוקה ושימוש.
כמו כן, סעיף 4(ב) לחוק המכר (דירות) קובע כי אי קיום חיוב מהחיובים המפורטים לעיל, יחשב כאי התאמה כמשמעותה בחוק המכר, תשכ"ח-1968.
סעיף 4(ג) לחוק מגדיר מהי "אי התאמה יסודית", "תקופת בדק" ו"תקופת אחריות".
"אי התאמה יסודית" – אי-התאמה בחלקי הבניין הנושאים ומעבירים עומסים מכל סוג לקרקע הנושאת את הבניין והנוגעת להבטחת יציבותו ולבטיחותו. "
"תקופת בדק" – תקופה הקבועה בתוספת לחוק, שתחילתה בעת העמדת הדירה לרשות הקונה.
"תקופת אחריות" – תקופה של שלוש שנים שתחילתה בתום תקופת הבדק.
חשוב להבין כי החוק מחלק את האחריות בין המוכר לקונה בהתאם לתקופות:
- תקופת הבדק: בתקופה זו (המשתנה בהתאם לסוג אי ההתאמה, כמפורט בתוספת לחוק), חזקה שאי ההתאמה נגרמה באחריות המוכר, אלא אם הוכיח המוכר אחרת.
- תקופת האחריות: בתקופה זו (3 שנים מתום תקופת הבדק), הקונה צריך להוכיח שאי ההתאמה נובעת מתכנון, עבודה או חומרים.
- אי התאמה יסודית: במקרה של אי התאמה יסודית, קיימת אחריות של המוכר למשך 20 שנה, כאשר חלוקת נטל ההוכחה דומה לתקופת הבדק והאחריות (כמפורט בסעיפים 4(א)(4) ו-4(א)(5) לחוק).
במקרה של אי התאמה, על המוכר לתקן את אי ההתאמה או לפצות את הקונה בהתאם להוראות החוק.
- הקבלן לא עמד בהתחייבויות? – הכירו את הזכויות שלכם!
גיליתם אי התאמות בדירה שרכשתם מקבלן?
פעלו במהירות ובנחישות כדי להבטיח את זכויותיכם!
הצעד הראשון והחשוב ביותר הוא תיעוד מקיף של כל אי התאמה, באמצעות צילומים, סרטונים, ובמידת הצורך, הזמנת בדק בית מקצועי מחברה מוסמכת. מיד עם קבלת המפתח לדירה, או בהזדמנות הראשונה, הזמינו מהנדס מוסמך שיבצע בדיקה יסודית ומקיפה בדירה. מטרת הבדיקה היא לאתר את כל הליקויים ואי ההתאמות הקיימים, הן הגלויים והן הנסתרים. דו"ח בדק הבית יהווה אסמכתא מרכזית לדרישותיכם מול הקבלן, וישמש ראיה משמעותית בבית המשפט, במידת הצורך.
אל תוותרו על בדיקה מקצועית זו – היא קריטית לשמירה על זכויותיכם ויכולה לחסוך לכם עוגמת נפש רבה והוצאות כספיות ניכרות בעתיד.
לאחר מכן, פנו לקבלן בכתב, ודרשו את תיקון כל אי ההתאמות בהתאם להוראות חוק המכר (דירות), התשכ"ח-1968, ולהסכם המכר עליו חתמתם. פרטו את כל הליקויים ואי ההתאמות, וצרפו את דו"ח בדק הבית, ככל שבוצע.
חשוב לדעת: קבלנים רבים אינם ממהרים להיענות לדרישות הרוכשים. לכן, אל תהססו לפנות לייעוץ משפטי מעורך דין המתמחה בדיני מקרקעין ובחוק המכר (דירות). עורך הדין יבחן את פרטי המקרה, ינסח עבורכם מכתב התראה משפטי מנומק, ובמידת הצורך, יגיש תביעה כנגד הקבלן, כדי להבטיח שתקבלו את מלוא זכויותיכם.
- הדירה שקיבלתם קטנה מהמובטח? – כך תפעלו:
אחד המקרים הנפוצים ביותר של אי התאמה הוא כאשר שטח הדירה בפועל קטן מהשטח הנקוב בחוזה או בתוכניות.
במקרה כזה, חשוב לבצע מדידה מקצועית של שטח הדירה על ידי מודד מוסמך. אם אכן מתגלה הפרש משמעותי, קמה לכם הזכות לדרוש פיצוי מהקבלן בהתאם להוראות חוק המכר (דירות).
גובה הפיצוי ייקבע בהתאם לגודל ההפרש ולשווי הדירה. במקרים מסוימים, ניתן אף לדרוש את ביטול החוזה וקבלת מלוא כספכם בחזרה.
- אי התאמות במפרט הטכני – מה עושים?
המפרט הטכני הוא מסמך חשוב המפרט את כל הפריטים, החומרים והעבודות הכלולים בדירה. אם גיליתם לאחר קבלת הדירה כי קיימות אי התאמות בין המפרט לבין מה שקיבלתם בפועל, עומדת לכם הזכות לדרוש מהקבלן לתקן את אי ההתאמות או לפצות אתכם בגינן.
חשוב לתעד את כל אי ההתאמות בצורה ברורה ומפורטת, ולפנות לקבלן בכתב בהקדם האפשרי. אם הקבלן מסרב לתקן את אי ההתאמות או להעניק פיצוי הולם, מומלץ לפנות לייעוץ משפטי.
- ההבדל בין אי התאמה לבין ליקוי בנייה:
חשוב להבחין בין "אי התאמה" לבין "ליקוי בנייה".
אי התאמה, כאמור, מתייחסת לכל סטייה מהמוסכם בחוזה, בתוכניות המכר או במפרט הטכני.
לעומת זאת, ליקוי בנייה מתייחס לפגם בבנייה עצמה, גם אם הבנייה בוצעה בהתאם לתוכניות.
לדוגמה, אם הובטח לכם ריצוף מסוג מסוים ובפועל הותקן ריצוף מסוג אחר, מדובר באי התאמה.
לעומת זאת, אם הריצוף הותקן בצורה רשלנית ויש בו סדקים או שקיעות, מדובר בליקוי בנייה.
בשני המקרים, עומדת לכם הזכות לדרוש תיקון או פיצוי מהקבלן, אך הליכי הטיפול עשויים להיות שונים.
- חשיבות של בדק בית וחוות דעת הנדסית
מיד עם קבלת המפתח לדירה, או בהזדמנות הראשונה, הזמינו חברת בדק בית מקצועית לביצוע בדיקה יסודית ומקיפה של הנכס. במסגרת הבדיקה, יאתר מהנדס מוסמך את כל הליקויים ואי ההתאמות, הן הגלויים והן הנסתרים.
דו"ח בדק הבית יהווה עבורכם אסמכתא משמעותית לדרישותיכם מול הקבלן, ואף ישמש כראיה בבית המשפט, במידת הצורך.
במקרים מורכבים, או כאשר הקבלן מתנער מאחריות, מומלץ בנוסף לשקול הזמנת חוות דעת הנדסית פרטנית מטעם מומחה.
חוות דעת הנדסית מעמיקה תוכל לחזק את טענותיכם ולסייע בהוכחת היקף הנזקים ועומדן עלויות התיקון. בחרו מהנדס מומחה ומנוסה, בעל ידע רלוונטי בתחום ליקויי הבנייה, על מנת להבטיח בחינה יסודית של הדירה וזיהוי כלל הליקויים ואי ההתאמות.
- דרכי פעולה אפשריות:
במקרה של אי התאמה בין הדירה לבין המוסכם, עומדות בפניכם מספר דרכי פעולה אפשריות:
- ניהול משא ומתן מול הקבלן: בשלב ראשון, מומלץ לפנות לקבלן בכתב ולדרוש את תיקון אי ההתאמות או קבלת פיצוי הולם. ניתן לנסות להגיע להסכמות באמצעות משא ומתן ישיר.
- הגשת תביעה משפטית: אם הקבלן מסרב להיענות לדרישותיכם, ניתן להגיש נגדו תביעה משפטית בבית המשפט. במסגרת התביעה, ניתן לדרוש צו עשה לתיקון אי ההתאמות, פיצוי כספי, או אף ביטול החוזה במקרים מסוימים.
- פנייה למפקח על הבתים המשותפים: במקרים מסוימים, ניתן לפנות למפקח על הבתים המשותפים, אשר מוסמך לדון בסכסוכים בין רוכשים לקבלנים בנוגע לליקויים ברכוש המשותף או בדירות.
- אל תתפשרו על ייצוג משפטי הולם – בחרו עורך דין מטעמכם!
רכישת דירה מקבלן היא עסקה מורכבת, הכוללת היבטים משפטיים רבים.
חשוב להדגיש, כי עורך הדין מטעם הקבלן, המציע לכם שירותים משפטיים, אינו מייצג אתכם, אלא את הקבלן בלבד.
תפקידו של עורך הדין מטעם הקבלן הוא לדאוג לאינטרסים של הקבלן, ולא לאינטרסים שלכם כרוכשים. תשלום לעורך דין של הקבלן, לרוב, אינו עבור שירות משפטי עבורכם, אלא עבור רישום הדירה בלבד, כפי שיפורט בהמשך.
לכן, אל תוותרו על ייצוג משפטי הולם על ידי עורך דין מטעמכם, המתמחה בדיני מקרקעין ובליווי עסקאות רכישת דירה מקבלן.
עורך דין מטעמכם ידאג לאינטרסים שלכם לאורך כל שלבי העסקה, יבחן את חוזה המכר על כל נספחיו, ינהל משא ומתן מול הקבלן על מנת להבטיח את זכויותיכם, ויוודא שאתם מבינים את כל ההתחייבויות והסיכונים הכרוכים ברכישה.
חשוב להבין: תפקידו של עורך דין הקבלן, ברוב המקרים, מסתכם בטיפול ברישום הבית המשותף וברישום הזכויות בדירה על שמכם. אין זה מתפקידו לבדוק את החוזה עבורכם, או לייעץ לכם בנוגע להיבטים משפטיים אחרים של העסקה. לכן, תשלום שכר הטרחה לעורך הדין של הקבלן אינו מהווה תחליף לייצוג משפטי הולם ובלתי תלוי.
ייצוג משפטי נכון והולם יכול להקטין משמעותית את הסיכונים הכרוכים ברכישת דירה מקבלן, ולהגדיל את הסיכויים שתקבלו את הדירה שהובטחה לכם, ללא ליקויים או אי התאמות. אל תהססו לפנות למשרד עורכי דין אורי שבתאי, המתמחה בלווי רוכשי דירות מקבלן, עוד בטרם חתימה על חוזה, על מנת לקבל ייעוץ משפטי מקצועי ומקיף, שיגן על האינטרסים שלכם ויבטיח לכם שקט נפשי לאורך כל התהליך.
- לסיכום וקבלת ליווי משפטי מקצועי:
רכישת דירה היא עסקה מורכבת, וחשוב להיות מודעים לכל הזכויות והחובות הכרוכות בה.
חוק המכר (דירות) מעניק לרוכשים הגנה משמעותית במקרים של אי התאמות, אך חשוב לפעול בצורה נכונה ואסרטיבית מול הקבלן.
אם אתם מתמודדים עם אי התאמות בדירה שרכשתם, אל תהססו לפנות לייעוץ משפטי.
משרד עורכי דין אורי שבתאי, המתמחה בדיני מקרקעין ובליווי רוכשי דירות, ישמח לעמוד לרשותכם.
אנו נבחן את המקרה שלכם, נסביר לכם את זכויותיכם, ונגבש יחד אתכם את אסטרטגיית הפעולה הנכונה ביותר עבורכם
אל תתמודדו עם הקבלן לבד!
משרדנו טיפל ומטפל בתביעות רבות בנושא ליקויי בניה ואי התאמות כנגד קבלנים, יזמים ומוכרים, וישמח לעמוד גם לרשותכם, תוך בחינת מלוא האפשרויות העומדות בפניכם ומיצוי זכויותיכם.
צרו קשר עוד היום לבדיקת זכאותכם ולתיאום פגישת ייעוץ ראשונית, ללא התחייבות.
